每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

萬達集團第一次贖回已出售的萬達廣場。

天眼查顯示，12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司發(fā)生工商變更，新華保險旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱坤華股權(quán)投資）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時多位高級管理人員信息發(fā)生變更。

上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱萬達商管）100%持股，注冊資本5000萬元。

需要注意的是，2024年7月，萬達商管曾一度退出煙臺芝罘萬達廣場有限公司股東行列，此次重新進入，也意味著萬達集團在出售了40多座萬達廣場后，首次完成對一座萬達廣場的贖回。

此次贖回大概率會被復(fù)制

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）了解，截至目前，坤華股權(quán)投資所擁有的萬達廣場數(shù)量仍有13座，其中就包括此前與煙臺芝罘萬達廣場有限公司同期被收購的南京萬達茂投資有限公司、成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司。

每經(jīng)記者注意到，此前關(guān)于坤華股權(quán)投資、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司收購煙臺芝罘萬達廣場有限公司等相關(guān)細節(jié)并未有過多公開信息披露。

12月3日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時表示，坤華系收購的廣場大多嵌有類似“回購期權(quán)＋固定IRR（內(nèi)部收益率）”條款，只要萬達仍保有行權(quán)資金額度，理論上可繼續(xù)贖回；但每座廣場現(xiàn)金流質(zhì)量不同，IRR門檻也不一樣。芝罘項目的高回報、高出租率使其成為第一順位“回購標(biāo)的”，其他三四線廣場若租金增長乏力，萬達未必會行權(quán)。

就此次為何贖回、贖回條件等問題，每經(jīng)記者聯(lián)系了萬達集團，但相關(guān)人士表示“沒有可以回復(fù)的內(nèi)容”。

事實上，在對萬達廣場的收購中，包括陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等在內(nèi)的險資均曾是主要買家，先后累計出手接盤近20個萬達廣場。

就算是到了今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險等共同設(shè)立合營企業(yè)，共同收購48個萬達廣場項目公司100%股權(quán)時，險資的身影也持續(xù)存在。

不過，萬達廣場的經(jīng)營并未發(fā)生變化，依然由萬達商管運營。

對于這次贖回的原因，柏文喜認(rèn)為，煙臺芝罘廣場是毓璜頂商圈現(xiàn)金流最穩(wěn)定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報5%以上，屬于“下金蛋的雞”。把這塊“壓艙石”收回來，可立刻改善合并報表的租金規(guī)模和現(xiàn)金流能見度。

他還指出，經(jīng)過2024年以來的密集出售，萬達境內(nèi)債已清零，海外債僅剩2026年2月到期的4億美元一筆，短期剛性兌付峰值已過，“保生存”階段結(jié)束，公司有余力開始“保質(zhì)量”。因此這筆贖回被多家機構(gòu)解讀為“向市場秀肌肉”，證明資產(chǎn)負債表已修復(fù)到可以擇時回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水準(zhǔn)。

首單成功贖回相當(dāng)于向險資、信托等接盤方證明“萬達的回購錢能到賬”，有利于降低剩余項目的期權(quán)信用溢價；未來若萬達啟動REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）或基金化退出，曾附帶回購記錄的資產(chǎn)更容易獲得估值溢價。

柏文喜認(rèn)為，芝罘案例大概率會被復(fù)制，但只會集中在能貢獻穩(wěn)定5%以上回報且位于核心商圈的“頭部廣場”，不會全面鋪開。

保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”

盡管贖回了一座萬達廣場，但資產(chǎn)出售依然是萬達當(dāng)前的“主旋律”。

據(jù)天眼查，10月21日，廣州增城萬達廣場有限公司發(fā)生工商變更，萬達商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。

廣州增城萬達廣場有限公司成立于2012年3月，注冊資本2.5億元，經(jīng)營范圍為企業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場地租賃。

就在這則工商信息變更的兩天前，黃石萬達廣場投資有限公司也發(fā)生股東變更，大連萬達銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬銳企業(yè)管理有限公司退出，變更為由北京嘉君科技發(fā)展有限公司100%持股，法定代表人亦從吳華變更為宋敏。

需要注意的是，柏文喜表示，萬達2025年仍同步出售邊緣資產(chǎn)（如上述增城萬達廣場），“邊賣邊買”說明現(xiàn)金并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會一次性大規(guī)?；刭彙?/span>

他還提到，萬達對外仍強調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。贖回核心廣場可使萬達在REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等證券化定價中保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”，同時維持區(qū)域管理規(guī)模效應(yīng)，為二次上市或引入戰(zhàn)投提供更具說服力的營運凈收入口徑。

與此同時，萬達集團仍有新增股權(quán)凍結(jié)信息。

如10月27日，天眼查顯示，萬達商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)所在企業(yè)分別為義烏萬達廣場投資有限公司、綿陽涪城萬達廣場有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元、5000萬元，凍結(jié)期限均為三年，執(zhí)行法院均為南京市中級人民法院。

截至目前，萬達集團仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達商管同樣涉及股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險信息56條，被執(zhí)行人高風(fēng)險信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜向每經(jīng)記者表示，地產(chǎn)下行周期里，“帶回購的出售”成為資方與運營商的過渡性工具——運營商救急融資，資方鎖定回報。

“萬達此次贖回提供了一個‘正序’樣本：先止血→再修復(fù)報表→擇時回購核心資產(chǎn)；未來其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負債、恢復(fù)自由現(xiàn)金流，否則回購條款只能空轉(zhuǎn)。”柏文喜說。

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