每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

萬達(dá)集團(tuán)第一次贖回已出售的萬達(dá)廣場(chǎng)。

天眼查顯示，12月2日，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司（以下或簡(jiǎn)稱煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目）發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱坤華股權(quán)投資）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時(shí)多位高級(jí)管理人員信息發(fā)生變更。

公開資料顯示，上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱萬達(dá)商管）100%持股，注冊(cè)資本5000萬元。萬達(dá)商管又是萬達(dá)集團(tuán)核心子公司之一。

視覺中國(guó)圖

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2024年7月，萬達(dá)商管曾一度退出煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司股東行列，此次重新進(jìn)入，也就意味著萬達(dá)集團(tuán)在此前密集出售萬達(dá)廣場(chǎng)后，首次完成對(duì)一座萬達(dá)廣場(chǎng)的贖回。

贖回大概率會(huì)被復(fù)制？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，截至目前，坤華股權(quán)投資所擁有的萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量仍有13座，其中包括此前與煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司同期被收購(gòu)的南京萬達(dá)茂投資有限公司、成都萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司。

記者注意到，此前關(guān)于坤華股權(quán)投資、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司收購(gòu)煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司等相關(guān)細(xì)節(jié)，并未有很多公開信息披露。

12月3日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，坤華系收購(gòu)的萬達(dá)廣場(chǎng)，大多嵌有類似“回購(gòu)期權(quán)+固定IRR（內(nèi)部收益率）”條款，只要萬達(dá)方面仍保有行權(quán)資金額度，理論上可繼續(xù)贖回，但每座萬達(dá)廣場(chǎng)的現(xiàn)金流情況不同，IRR門檻也不一樣，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的高回報(bào)、高出租率，使其成為第一順位“回購(gòu)標(biāo)的”，其他三四線城市的萬達(dá)廣場(chǎng)若租金增長(zhǎng)乏力，萬達(dá)方面未必會(huì)行權(quán)。

就此次為何贖回、贖回條件等問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了萬達(dá)集團(tuán)，但公司相關(guān)人士表示“沒有可以回復(fù)的內(nèi)容”。

事實(shí)上，在對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的收購(gòu)上，包括陽光保險(xiǎn)、大家人壽、太保資本、中銀三星保險(xiǎn)、橫琴人壽等在內(nèi)的險(xiǎn)資曾是主要買家。

今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達(dá)商管、陽光人壽保險(xiǎn)等共同設(shè)立的合營(yíng)企業(yè)，共同收購(gòu)48個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司100%股權(quán)時(shí)，險(xiǎn)資的身影也持續(xù)存在。不過，萬達(dá)廣 場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并未發(fā)生變化，依然由萬達(dá)商管運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于這次贖回的原因，柏文喜認(rèn)為，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)刎硅斏倘ΜF(xiàn)金流最穩(wěn)定的項(xiàng)目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報(bào)率在5%以上，屬于“下金蛋的雞”。

柏文喜進(jìn)一步指出，經(jīng)過2024年以來的密集出售，萬達(dá)方面的債務(wù)規(guī)模已大幅減小，短期剛性兌付峰值已過，“保生存”階段結(jié)束，公司有余力開始“保質(zhì)量”。因此，這筆贖回被多家機(jī)構(gòu)解讀為“向市場(chǎng)秀肌肉”，證明公司資產(chǎn)負(fù)債表已修復(fù)到可擇時(shí)回購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水準(zhǔn)。首單成功贖回相當(dāng)于向險(xiǎn)資、信托等接盤方證明“萬達(dá)方面的回購(gòu)錢能到賬”，有利于降低剩余項(xiàng)目的期權(quán)信用溢價(jià)，未來若萬達(dá)方面啟動(dòng)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）或基金化退出，曾附帶回購(gòu)記錄的資產(chǎn)，更容易獲得估值溢價(jià)。

柏文喜還表示，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目贖回案例大概率會(huì)被萬達(dá)方面復(fù)制，但只會(huì)集中核心商圈的“頭部廣場(chǎng)”，不會(huì)全面鋪開。

提供了一個(gè)“正序”樣本？

盡管贖回了一座萬達(dá)廣場(chǎng)，但資產(chǎn)出售仍然是萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)前的“主旋律”。

天眼查顯示，今年10月21日，廣州增城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，萬達(dá)商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，廣州增城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司成立于2012年3月，注冊(cè)資本2.5億元，經(jīng)營(yíng)范圍為企業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場(chǎng)地租賃。

就在廣州增城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司工商信息變更前兩天，黃石萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司也發(fā)生股東變更：大連萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬銳企業(yè)管理有限公司退出，北京嘉君科技發(fā)展有限公司對(duì)黃石萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司100%持股，后者法定代表人從吳華變更為宋敏。

對(duì)此，柏文喜分析指出，2025年，萬達(dá)方面仍同步出售邊緣資產(chǎn)，如上述增城萬達(dá)廣場(chǎng)，“邊賣邊買”說明公司現(xiàn)金流并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會(huì)嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會(huì)一次性大規(guī)?；刭?gòu)。

柏文喜還提到，萬達(dá)方面對(duì)外仍強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。

與此同時(shí)，萬達(dá)方面仍有新增股權(quán)凍結(jié)信息。例如，10月27日，天眼查顯示，萬達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)所在企業(yè)分別為義烏萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、綿陽涪城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元和5000萬元，凍結(jié)期限均為3年，執(zhí)行法院均為南京市中級(jí)人民法院。

截至目前，萬達(dá)集團(tuán)仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計(jì)股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達(dá)商管則涉及股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)信息56條，被執(zhí)行人高風(fēng)險(xiǎn)信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地產(chǎn)下行周期里，“帶回購(gòu)的出售”成為資產(chǎn)所有方與運(yùn)營(yíng)商的過渡性工具——運(yùn)營(yíng)商救急融資，資方鎖定回報(bào)。

“萬達(dá)方面此次贖回萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，提供了一個(gè)‘正序’樣本：先止血，再修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，此后擇時(shí)回購(gòu)核心資產(chǎn)；未來，其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負(fù)債，現(xiàn)金流穩(wěn)定，否則回購(gòu)條款只能空轉(zhuǎn)。”柏文喜最后指出。

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