每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

上市5年，上坤地產(chǎn)（06900.HK）只披露了3次年報(bào)。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期停牌“休眠”后，2025年10月27日9時(shí)，港交所正式取消上坤地產(chǎn)上市地位。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)10月26日晚間通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：“上坤地產(chǎn)在市場(chǎng)上行期曾經(jīng)也是一匹“黑馬”，如今“黑馬”退市，反映了市場(chǎng)調(diào)整下企業(yè)的分化。這些企業(yè)近幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)影響力下降，投資拿地、銷(xiāo)售動(dòng)作幾乎停止，說(shuō)明了企業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面的萎縮。”

上市之初已現(xiàn)乏力

2020年11月17日，上坤地產(chǎn)成功上市。在當(dāng)時(shí)的行業(yè)趨勢(shì)下，加大聯(lián)合開(kāi)發(fā)力度是眾多房企擴(kuò)張的選擇，但由此也產(chǎn)生了非控股權(quán)益占比較大、利潤(rùn)分薄等結(jié)果。

截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)應(yīng)占合約銷(xiāo)售金額約126.6億元，2021年為145.9億元，各項(xiàng)指標(biāo)仍然處于上行通道，但營(yíng)收指標(biāo)增速僅1.8%，已現(xiàn)乏力。

圖表：Choice

從Choice平臺(tái)圖表可見(jiàn)，上市之后的2020年，上坤地產(chǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到了近年來(lái)最高點(diǎn)，約8.9億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，但隨后就出現(xiàn)了快速下降。2021年凈利潤(rùn)為5.8億元，2022年由盈轉(zhuǎn)虧，為-22.43億元?；2023年上半年凈虧損大幅縮小，此后再無(wú)公開(kāi)財(cái)務(wù)信息。

值得注意的是，2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有調(diào)控收緊的苗頭，但上坤地產(chǎn)仍在繼續(xù)擴(kuò)張：一季度新增土儲(chǔ)24幅，其中11宗通過(guò)收并購(gòu)的合作方式斬獲，彼時(shí)銷(xiāo)售與利潤(rùn)雙降的趨勢(shì)還未完全顯露。

但2021年下半年，調(diào)控開(kāi)始加碼、預(yù)售監(jiān)管資金收緊，房企現(xiàn)金流壓力開(kāi)始顯現(xiàn)。上坤地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率由2021年的85.9%上升到2022年的224.1%，現(xiàn)金短債比為0.2倍，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債比率80.8%。

到2023年上半年，上坤地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)收入9.12億元。由于長(zhǎng)期停牌后遲遲不見(jiàn)復(fù)牌，已經(jīng)觸發(fā)了港交所18個(gè)月停牌紅線(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，退市房企可劃分為三類(lèi)：第一類(lèi)是債務(wù)違約和爆雷型企業(yè)；第二類(lèi)是戰(zhàn)略收縮型，很多地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)多年虧損，也未新增土儲(chǔ)，本身就說(shuō)明地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨萎縮狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候退市可以給母公司整合資源提供機(jī)會(huì)；第三類(lèi)是邊緣化的中小房企，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，上市并未對(duì)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┲巍?/p>

仍在努力“留下來(lái)”

“做不到上海30強(qiáng)，絕不走出上海”，上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人朱靜曾不止一次表示。

誕生于2009年的上坤集團(tuán)，其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的“初生牛犢”。

2016年，恰逢上海樓市整體交易量?jī)r(jià)齊升。上坤地產(chǎn)陸續(xù)拿出上坤紅樹(shù)灣、上坤旭輝墅、新城·上坤樾山等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，快速實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)——上海30強(qiáng)。

根據(jù)克而瑞2016年發(fā)布的上海房企銷(xiāo)售排行榜，上坤地產(chǎn)以55.33億元流量金額位列上海房企第30名，實(shí)現(xiàn)從百?gòu)?qiáng)開(kāi)外到TOP30的快速突破。

此后，上坤地產(chǎn)開(kāi)啟了全國(guó)布局。根據(jù)其“3+X”戰(zhàn)略，依托上海，做透長(zhǎng)三角、進(jìn)入珠三角，培育布局長(zhǎng)江中游、中原，尋機(jī)突破山東半島及成渝城市群。

根據(jù)克而瑞當(dāng)時(shí)的判斷，截至2021年中，上坤地產(chǎn)共擁有約702.8萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益土儲(chǔ)建面達(dá)到514.9萬(wàn)平方米。若按照企業(yè)2021年的銷(xiāo)售去化速度推算，可滿(mǎn)足其3～4年去化需求。

這意味著，如果市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)一步調(diào)整，那么上坤地產(chǎn)憑借當(dāng)時(shí)的土儲(chǔ)，是能夠銷(xiāo)售到2025年的。

如何看待“黑馬”退市？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“首先，這是資本市場(chǎng)的正常調(diào)整，不必過(guò)于夸大；其次，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，退市后還是要保持既有經(jīng)營(yíng)，尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理，需要繼續(xù)維持穩(wěn)??；退市以后，對(duì)于股東和投資者還是要做好信息溝通，確保企業(yè)的穩(wěn)定?！?/p>

目前，上坤地產(chǎn)已被法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)，不過(guò)朱靜仍然在努力“留下來(lái)”。2025年上半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，公司提出了“適者生存、勢(shì)在人為”，并表示下半年將堅(jiān)持盤(pán)活存量、提升質(zhì)量、創(chuàng)造價(jià)值的思路，保交付、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

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