每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜肖芮冬    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。截至上周五（10月17日），中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于814.73點(diǎn)，環(huán)比下跌1.46%；中證REITs全收益指數(shù)收于1043.46點(diǎn)，環(huán)比下跌1.44%，回調(diào)顯著。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的75只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的繼續(xù)減少至7只，下跌的則達(dá)到68只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為招商高速公路REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT，周內(nèi)漲幅分別為1.65%、0.99%和0.71%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則為華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT。

雖然二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但新發(fā)REITs認(rèn)購(gòu)熱度仍在延續(xù)中。上周華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT擴(kuò)募獲受理，華潤(rùn)有巢擴(kuò)募已反饋，易方達(dá)廣西北投高速公路REIT也于上交所申報(bào)，還有兩單REITs公眾投資者認(rèn)購(gòu)，一級(jí)市場(chǎng)首發(fā)相當(dāng)火熱。

二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格顯著回調(diào)，市場(chǎng)交投熱情有所下降

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)顯著回調(diào)，產(chǎn)品普遍下跌。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于814.73點(diǎn)，周內(nèi)下跌1.46%；中證REITs全收益指數(shù)收于1043.46點(diǎn)，也環(huán)比下跌1.44%。

底層資產(chǎn)方面，來(lái)自申銀萬(wàn)國(guó)證券的數(shù)據(jù)顯示，上周產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs下跌2.09%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs下跌1.64%。分資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，數(shù)據(jù)中心（+0.62%）、交通（-1.56%）、環(huán)保水務(wù)（-1.70%）、園區(qū)（-1.74%）等板塊表現(xiàn)占優(yōu)，連續(xù)上漲的數(shù)據(jù)中心板塊也成為近期表現(xiàn)最好的板塊。

單只產(chǎn)品方面，已上市的75只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至7只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為招商高速公路REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT，周內(nèi)漲幅分別為1.65%、0.99%和0.71%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的產(chǎn)品則增加至68只。跌幅最大的三只分別為華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT，周內(nèi)分別下跌了4.26%、4.26%和3.61%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

從流動(dòng)性和成交額方面來(lái)看，天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，上周REITs總成交額為4.14億元，環(huán)比前一周下降4.6%。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為2.67億元和1.48億元，環(huán)比分別變化了-11.4%和10.7%。

細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、市政環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs上周的成交額分別為0.65億元、0.48億元、0.36億元、0.65億元、0.21億元、0.78億元、0.77億元、0.23億元，環(huán)比前一周分別變化了20.5%、12.8%、25.7%、92.0%、55.8%、1.5%、-52.9%、12.7%。其中周內(nèi)成交額最大的REITs類(lèi)型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比18.9%。

一級(jí)市場(chǎng)首發(fā)火熱，又有新產(chǎn)品正式申報(bào)

近期，行業(yè)層面也有多項(xiàng)動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

首先，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)打新熱度仍維持高位，華夏中海商業(yè)REIT和中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT均于10月13日正式發(fā)售并一天提前結(jié)募。前者網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)320.5倍、創(chuàng)下全市場(chǎng)已發(fā)行REITs的新高，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為361.9倍；后者網(wǎng)下及公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為83.3倍與247.5倍。據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)證券統(tǒng)計(jì)，兩單REITs戰(zhàn)略+網(wǎng)下+公眾認(rèn)購(gòu)金額合計(jì)分別為1593億元和444億元。

上周還有2單擴(kuò)募REITs取得新進(jìn)展，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已受理，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT已反饋。

其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT為公募REITs市場(chǎng)中第二單宣告擬二次擴(kuò)募的項(xiàng)目，同時(shí)也是首單啟動(dòng)二次擴(kuò)募的消費(fèi)REITs產(chǎn)品。其二次擴(kuò)募擬購(gòu)入三個(gè)萬(wàn)象匯項(xiàng)目，包括杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目、淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目，分別位于浙江省杭州市、遼寧省沈陽(yáng)市以及山東省淄博市。新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擴(kuò)充了該基金對(duì)不同城市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋范圍，形成“核心城市+區(qū)域中心”的覆蓋網(wǎng)絡(luò)，可以有效分散基金資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展基金持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，使基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長(zhǎng)性。

華夏基金和中信證券在關(guān)于華夏華潤(rùn)有巢REIT的反饋意見(jiàn)中也詳細(xì)披露了擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——有巢馬橋項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)與合規(guī)情況。公告顯示，有巢馬橋項(xiàng)目為位于上海市閔行區(qū)的保障性租賃住房，于2023年3月正式開(kāi)業(yè)，截至2025年6月30日，項(xiàng)目出租率達(dá)96.12%，平均實(shí)收租金為2229元/間/月。預(yù)測(cè)期內(nèi)出租率設(shè)定為93.2%～93.6%，租金年增長(zhǎng)率設(shè)定為2%，長(zhǎng)期凈收益增長(zhǎng)率為1.75%。

另外，上周易方達(dá)廣西北投高速公路REIT正式申報(bào)，系廣西本土企業(yè)首單申報(bào)的公募REITs產(chǎn)品。該項(xiàng)目發(fā)起人為廣西北部灣投資集團(tuán)有限公司，是廣西壯族自治區(qū)政府直屬大型國(guó)有企業(yè)、國(guó)有資本投資公司，管理人為易方達(dá)基金。

太平洋證券數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)共有16只公募REITs完成發(fā)行，合計(jì)規(guī)模超過(guò)300億元。此外，還有25只REITs基金等待上市，預(yù)計(jì)后續(xù)將陸續(xù)上市，市場(chǎng)有望繼續(xù)擴(kuò)容。

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