每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今日（8月8日）晚間，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年8月9日起施行。

其中最重磅的一條是，《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

圖片來源：“北京發(fā)布”微信公眾號

官方消息發(fā)布后，北京多家開發(fā)商第一時間齊齊轉(zhuǎn)發(fā)，有人直呼“刺激”，也有人繼續(xù)推介自家的在售項目。

某央企開發(fā)商有關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“對我們公司肯定是個比較大的利好，因為我們現(xiàn)在的項目大部分都在五環(huán)外。這次政策是一個特別積極的動向，我們會好好把握機會，沖一沖業(yè)績?！?/p>

“五環(huán)外新房市場有望迎來銷售高峰”

根據(jù)《通知》，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

也就是說，再過幾個小時，京籍家庭，以及連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年的非京籍家庭，在五環(huán)外購房便沒有套數(shù)限制。但在五環(huán)內(nèi)購房的套數(shù)限制不變，依然是京籍家庭限購2套，連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年的非京籍家庭限購1套。

此次調(diào)整并不意味著五環(huán)外解除限購，放開的只是五環(huán)外購房的套數(shù)限制，非京籍家庭的連續(xù)社保、納稅等年限要求并沒有變化。

北京五環(huán)外某樓盤銷售現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

去年4月30日，自2011年起執(zhí)行了13年的北京住房限購政策迎來首次調(diào)整。北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，對五環(huán)外購房限制大幅松綁，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購1套住房。即京籍家庭可買3套住房，京籍單身與非京籍家庭可買2套住房。

對于今日政策的進一步松綁，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京五環(huán)外新房庫存量占據(jù)整個北京新房市場庫存的較高比例，二手房市場中五環(huán)外掛牌房源量也不容小覷。與此同時，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉(zhuǎn)變。特別是2025年經(jīng)歷了2月至3月的“小陽春”行情，市場在7月至8月又有明顯降溫，這時候政策出臺非常有必要。

從具體數(shù)據(jù)看，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，目前北京大約80%的新建商品房房源成交集中在五環(huán)外，當(dāng)下新建商品房住宅庫存81.4%在五環(huán)外，二手房大約50%房源在五環(huán)外。

“新政利好主要集中于新房，在北五環(huán)外，相對關(guān)注度會更高?！睆埓髠フJ為，五環(huán)外新房市場有望迎來銷售高峰。

“一方面，不限購政策將吸引更多購房者關(guān)注五環(huán)外的新房項目，增加市場需求；另一方面，對于開發(fā)商而言，這是一個積極信號，將促使他們加快項目建設(shè)和推盤節(jié)奏。二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，交易活躍度提升。”張大偉表示。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也向每經(jīng)記者表示，本次政策直接利好五環(huán)外市場，利好布局五環(huán)外的企業(yè)，企業(yè)應(yīng)積極營銷把握政策窗口期。政策落地后，預(yù)計一方面將對五環(huán)外的市場產(chǎn)生積極作用；另一方面，對于想賣出五環(huán)外二手房改善型住房的需求來說，本次政策也帶來了新機會，促進這部分改善性需求釋放。

未來預(yù)計更多城市跟進

《通知》明確，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購2套，在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購1套。

公積金方面，《通知》明確，對借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認定為二套房，調(diào)整成認定為首套房。以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

最高貸款額度方面，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

與此同時，《通知》將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環(huán)內(nèi)住房不低于35%、購買五環(huán)外住房不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

北京五環(huán)外某樓盤現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，已有深圳、杭州、西安等超30個市（區(qū)）跟進出臺提取公積金支付首付款有關(guān)政策，預(yù)計未來更多城市將跟進落地。

陳文靜指出，公積金政策其實是本次政策涉及最多的內(nèi)容，優(yōu)化首套認定標準、提高二套房貸款額度、降低二套房貸款首付比例、提高年度繳存公積金可貸額度等，均有利于降低購房者置業(yè)成本和購房門檻，增強購房者置業(yè)能力。未來公積金政策仍有進一步優(yōu)化預(yù)期，如支持公積金“帶押過戶”，進一步加大人才公積金政策支持等。

從市場角度看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平；二手住宅成交超10萬套，同比增長12%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。但7月新房、二手房市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，本次政策落地將有利于提振市場預(yù)期，帶動市場活躍度好轉(zhuǎn)，進一步推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

“整體來看，7月30日中央政治局會議后，北京率先落地優(yōu)化樓市政策，未來預(yù)計更多城市跟進，上海、深圳進一步優(yōu)化限購政策、加大公積金政策支持存在較強預(yù)期?！标愇撵o說。

政策發(fā)布后的兩個小時里，越來越多開發(fā)商發(fā)布了項目宣傳信息，開始期待明天（8月9日）。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝