每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

8月25日午間，上海市住建委、房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），涉及調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等多項(xiàng)措施。

《通知》明確，自8月26日起，符合條件居民家庭在上海外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。同時(shí)，提高個(gè)人住房公積金貸款額度，支持提取住房公積金支付購房首付款，支持住房公積金“又提又貸”。

業(yè)內(nèi)專家當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上海此次政策積極有力、市場(chǎng)反饋積極，說明各地正采取有力措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

圖片來源：“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”微信公眾號(hào)

上海外環(huán)外購房不限套數(shù)

《通知》明確，進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，即上海市戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

根據(jù)最新規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在上海外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

“過去，非滬籍單身人士在上海購房有一定限制，比如說符合3年社會(huì)保險(xiǎn)條件則可在市區(qū)認(rèn)購新房或二手房，但單身人士只能買二手房?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向每經(jīng)記者分析指出，“單身視同家庭”政策的直接效應(yīng)是增加了房票，即新增購房套數(shù)，減少其他約束。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，外環(huán)外區(qū)域不限套數(shù)購房，可加快外圍市場(chǎng)去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者，通過區(qū)域差異化政策與公積金優(yōu)化組合，精準(zhǔn)釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時(shí)促進(jìn)外環(huán)外二手房交易，保持二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定?！靶抡盘?hào)意義明顯，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，加快住房需求釋放，體現(xiàn)了一線城市調(diào)控政策的精準(zhǔn)性。”

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此次上海樓市新政，能夠緩解外環(huán)外區(qū)域的庫存壓力。當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達(dá)到80%（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)），而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%，因此表現(xiàn)出一定的壓力。“可以對(duì)外環(huán)外區(qū)域未來規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化有期待?！?/p>

與此同時(shí)，在優(yōu)化住房公積金政策方面，《通知》明確提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。住房公積金繳存人在上海買房，可以提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

值得一提的是，新規(guī)支持公積金“又提又貸”的操作方式。例如，在房?jī)r(jià)為500萬元、首付比例為15%的房貸政策下，購房者的首付款為75萬元。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，購房者可以提取公積金作為首付款，同時(shí)，公積金貸款額度也不會(huì)受到影響。

“上海住房公積金新政進(jìn)一步放寬至可提取支付首付款，擴(kuò)大了公積金的使用范圍，進(jìn)一步降低了購房門檻。”宋紅衛(wèi)表示。

《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

“取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產(chǎn)配置需求的還貸壓力?！彼渭t衛(wèi)指出，根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。

此外，為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

新政將助力樓市“金九銀十”

受季節(jié)性淡季疊加市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷雙重因素影響，7月份，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。市場(chǎng)各方行為趨于保守，房企推盤節(jié)奏放緩，購房者決策周期拉長(zhǎng)、態(tài)度更趨審慎。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月份上海共有24個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比減少12個(gè)。房企推盤意愿不足，大量符合入市條件的項(xiàng)目選擇延遲入市，反映出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎預(yù)期。需求端，上海商品住宅成交2799套，環(huán)比下跌38.6%；成交均價(jià)為77851元/平方米，環(huán)比波動(dòng)較小。

市場(chǎng)熱度走低的另一現(xiàn)象是“日光盤”數(shù)量減少，7月上海共有5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤即售罄，較6月減少了7個(gè)。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來，上海新房市場(chǎng)總成交29729套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域銷售2116套，內(nèi)環(huán)到外環(huán)區(qū)域銷售9595套，外環(huán)外區(qū)域銷售18018套。二手房市場(chǎng)總成交127065套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域成交16457套，內(nèi)環(huán)至外環(huán)區(qū)域銷售45835套，外環(huán)外區(qū)域成交64773套。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海樓市新政出臺(tái)，將實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍，產(chǎn)生“量提升、價(jià)更穩(wěn)”的積極效應(yīng)。購房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對(duì)于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)的活躍起到作用。

“綜合來看，上海最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于其他城市，當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期較好，促進(jìn)市場(chǎng)更為活躍和積極向上?！眹?yán)躍進(jìn)指出，樓市將迎來傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷節(jié)點(diǎn)，房企可以結(jié)合利好政策，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，優(yōu)化推盤和定價(jià)策略，尤其是把握政策對(duì)不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實(shí)去庫存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提振。

“中介公司則要做好政策精準(zhǔn)理解，更好撮合市場(chǎng)交易。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，購房者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前購房政策屬于歷史上最為寬松的時(shí)期。購房的最佳窗口期開啟，應(yīng)把握有利且有力的政策，積極購房和促進(jìn)住房消費(fèi)釋放。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝