每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍在持續(xù)提升。

2017年超1000億元規(guī)模的房企還只有17家，2018年幾乎翻倍增至30家，2019年則達(dá)到36家。與此同時(shí)，規(guī)模越大的房企市占率提升越快，資金和人才也進(jìn)一步集中于龍頭房企和大型房企，中小房企的生存則越發(fā)困難。

值得注意的是，自2017年以來(lái)，一家重點(diǎn)布局于四川省內(nèi)三、四線(xiàn)城市的房企——陽(yáng)光大地置業(yè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陽(yáng)光大地），憑借著獨(dú)特的發(fā)展模式迅速占領(lǐng)四川市場(chǎng)，銷(xiāo)售金額持續(xù)攀升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，陽(yáng)光大地以操盤(pán)金額121.4億元?dú)⑷胄袠I(yè)百?gòu)?qiáng)榜，居第79位。官網(wǎng)顯示，歷經(jīng)19年發(fā)展，陽(yáng)光大地現(xiàn)已布局全國(guó)46座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)152個(gè)項(xiàng)目。

2020年初，陽(yáng)光大地提出要用8年時(shí)間實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)，面對(duì)行業(yè)集中度持續(xù)提升，以陽(yáng)光大地為代表的中小房企如何突圍？怎樣確保“千億”目標(biāo)的順利實(shí)施？頻繁拿地的背后，資金該如何保障？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）近日專(zhuān)訪(fǎng)了陽(yáng)光大地總裁兼第八區(qū)區(qū)域總張朝偉。

陽(yáng)光大地集團(tuán)總裁兼第八區(qū)區(qū)域總張朝偉 圖片來(lái)源：受訪(fǎng)者提供

關(guān)于目標(biāo)：未來(lái)8年沖“千億”

NBD：作為一家成長(zhǎng)于四川眉山的房企，近年來(lái)陽(yáng)光大地銷(xiāo)售額連年攀升，成為銷(xiāo)售額增長(zhǎng)最快的川派“黑馬”房企，你們是如何實(shí)現(xiàn)這一快速增長(zhǎng)的？

張朝偉：陽(yáng)光大地這臺(tái)“機(jī)器”從來(lái)都很務(wù)實(shí)、很高效。我們每一次的跨越式大發(fā)展往往來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)的提前預(yù)判，以做到不跑偏。作為一家創(chuàng)始于眉山的房企，陽(yáng)光大地先后經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：從創(chuàng)始初期的單城市開(kāi)發(fā)到多城市聯(lián)動(dòng)的2012~2018年階段，以及未來(lái)8年實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)階段。

NBD：2020年初，陽(yáng)光大地定下了8年實(shí)現(xiàn)“千億”銷(xiāo)售目標(biāo)，制定這一目標(biāo)的依據(jù)何在？

張朝偉：以公司目前的市場(chǎng)基量來(lái)看，確實(shí)還不具備在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“千億”銷(xiāo)售目標(biāo)的條件。因此，實(shí)現(xiàn)“千億”銷(xiāo)售額是我們未來(lái)8年的目標(biāo)。

從2017年近40億元產(chǎn)值到今年預(yù)計(jì)300億元產(chǎn)值，靠的不是高負(fù)債的增長(zhǎng)。公司一直以低負(fù)債運(yùn)營(yíng)，這在全國(guó)的百?gòu)?qiáng)房企中應(yīng)該來(lái)說(shuō)是非常少的。其次，我們具有單盤(pán)操盤(pán)能力的突出優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，在“千億”發(fā)展路上最重要的還不是資金和單盤(pán)銷(xiāo)售能力，而在于是否具備“千億”規(guī)模的管理能力。目前我們單年操盤(pán)面積已經(jīng)達(dá)到了320萬(wàn)平方米，按照頭部企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)15000元~20000元/平方米來(lái)計(jì)算，我們離“千億”產(chǎn)值的管理能力也不遠(yuǎn)了，只是我們需要逐漸調(diào)整城市布局、城市發(fā)展方向，以及不斷提高企業(yè)自身能力。

因此，我們提出用8年時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)“千億”規(guī)模的計(jì)劃，應(yīng)該是非常務(wù)實(shí)、穩(wěn)健踏實(shí)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)

NBD: 今年受疫情影響，大多數(shù)房企都制定了較為謹(jǐn)慎的年度目標(biāo)，陽(yáng)光大地今年的目標(biāo)與往年相比有何變化？

張朝偉：集團(tuán)沒(méi)有為2020年設(shè)定年度目標(biāo)任務(wù)，我預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售和回款金額應(yīng)該在300億元左右。對(duì)陽(yáng)光大地而言，穩(wěn)健發(fā)展是企業(yè)前行的基石，我們不會(huì)放過(guò)任何發(fā)展機(jī)會(huì)，每一次的跨越都是在市場(chǎng)低迷的時(shí)候彎道超車(chē)，只有這樣，一個(gè)企業(yè)才具備真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)于行業(yè)：中小房企應(yīng)抓住窗口期

NBD：2018年陽(yáng)光大地首次走出四川，開(kāi)始布局云南、貴州、河南等地。今年陽(yáng)光大地有怎樣的戰(zhàn)略布局？公司的全國(guó)化戰(zhàn)略布局是如何規(guī)劃的？

張朝偉：從目前各地的銷(xiāo)售情況來(lái)看，新進(jìn)入城市提供給企業(yè)的價(jià)值并非銷(xiāo)售價(jià)值，而是一個(gè)不斷試點(diǎn)、試驗(yàn)、試錯(cuò)過(guò)程。通過(guò)對(duì)進(jìn)入城市不斷的試錯(cuò)、試驗(yàn)，在總結(jié)好經(jīng)驗(yàn)之后從而在全國(guó)進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展，因此目前談全國(guó)化布局略早，短期內(nèi)陽(yáng)光大地還是以四川市場(chǎng)為主。

畢竟我們的核心優(yōu)勢(shì)是在全省的地級(jí)市或縣城等四五線(xiàn)城市，這是企業(yè)現(xiàn)階段的立足之根。目前我們已經(jīng)成功進(jìn)入成都樓市，作為一次試水，我們將通過(guò)首個(gè)項(xiàng)目深入了解成都市場(chǎng)。不過(guò)，我們目前在成都市場(chǎng)和全國(guó)市場(chǎng)上的布局仍處于試驗(yàn)階段。

NBD:隨著行業(yè)集中度的加劇，對(duì)于中小房企而言講發(fā)展空間越來(lái)越??？結(jié)合企業(yè)自身來(lái)講，陽(yáng)光大地如何來(lái)應(yīng)對(duì)這種局面？

張朝偉：這其實(shí)涉及到當(dāng)下不計(jì)其數(shù)的中小房企的存活問(wèn)題。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)衰退，未來(lái)仍充滿(mǎn)想象。無(wú)論是城市面還是產(chǎn)品面，市場(chǎng)無(wú)時(shí)無(wú)刻都在發(fā)生變化迭代。舊市場(chǎng)一定會(huì)被新市場(chǎng)替代，對(duì)房企而言面臨的是一個(gè)市場(chǎng)選擇問(wèn)題，如有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在衰減，而有些城市的樓市在陡增，站在這個(gè)角度，中小房企不必為今天的舊市場(chǎng)被擠壓而沮喪，關(guān)鍵是得跟上行業(yè)發(fā)展步伐，不能被落下，前提就是活好。

其次，作為中小房企，要清醒認(rèn)知自己和大型房企的本質(zhì)差異。中小房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大型房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)更傾向于房地產(chǎn)金融，這就是當(dāng)前中小房企面臨的最大困境，以及與大企業(yè)之間存的維度差距。站在這個(gè)角度，中小房企的生存空間肯定越來(lái)越小。房地產(chǎn)的重資產(chǎn)高負(fù)債特點(diǎn)已經(jīng)決定了企業(yè)如果沒(méi)有多盤(pán)開(kāi)發(fā)，企業(yè)的車(chē)輪根本跑不起來(lái)。那么，中小企業(yè)和大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就已經(jīng)輸在了起跑線(xiàn)。

再次，在資本面中小房企是不堪一擊的，這就要求中小房企必須在開(kāi)發(fā)層面挖掘自己的優(yōu)勢(shì)。所以，擺在中小房企面前的路只有一條：練好開(kāi)發(fā)層面的內(nèi)功，挖掘開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)市場(chǎng)需求推論產(chǎn)品、推論土地并形成業(yè)務(wù)最優(yōu)，把開(kāi)發(fā)做精、做出自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，讓市場(chǎng)賞識(shí)、讓資本賞識(shí)。

整體而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，留給中小房企的窗口期不會(huì)太長(zhǎng)了，只要能在有限的窗口期內(nèi)抓住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)內(nèi)核，就能脫穎而出；但一旦錯(cuò)過(guò)了這個(gè)窗口期，就很不容易追回來(lái)了。

陽(yáng)光大地非常重視這個(gè)窗口期，也正在全力以赴追趕，所以最近兩三年發(fā)展迅速。目前公司還欠缺資本優(yōu)勢(shì)，因此更加強(qiáng)化“三線(xiàn)一統(tǒng)”的核心業(yè)務(wù)，即“以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并反推出土地估算、并作為獲地依據(jù)的投發(fā)業(yè)務(wù)”，讓“營(yíng)銷(xiāo)-產(chǎn)品-投發(fā)”成為開(kāi)發(fā)層面的核心，三條線(xiàn)統(tǒng)籌精進(jìn)發(fā)展。如果缺乏這個(gè)開(kāi)發(fā)面的業(yè)務(wù)邏輯，任何管理其實(shí)都是一句空話(huà)。

陽(yáng)光大地的高管人才都有一個(gè)共性，看一即看三、論一即論三，三線(xiàn)必須統(tǒng)一。只有這樣，才能真正說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)談產(chǎn)品論土地，因業(yè)務(wù)通而業(yè)務(wù)融，而不是就營(yíng)銷(xiāo)而營(yíng)銷(xiāo)、就產(chǎn)品而產(chǎn)品、就土地而土地。

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關(guān)于上市：短期內(nèi)無(wú)IPO計(jì)劃

NBD：在銷(xiāo)售金額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，公司拿地金額也在不斷增長(zhǎng)，2019年拿地金額已達(dá)130億元，這是否對(duì)公司資金產(chǎn)生影響？如何解決資金問(wèn)題？

張朝偉：陽(yáng)光大地發(fā)展絕不把籌碼壓在市場(chǎng)紅利和外部資金上，而是完全依靠自身的單盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力，所以我們的資金承壓能力是比較強(qiáng)的，這可以從陽(yáng)光大地各區(qū)域銷(xiāo)售排名情況得以證明。另外，陽(yáng)光大地的項(xiàng)目基本都是獨(dú)立開(kāi)發(fā)，沒(méi)有合作也沒(méi)有輕資產(chǎn)，資金的使用效率和資金的回款完全是自己可以左右和使用的。

高速的資金回籠速度也是我們的一大底氣。

首先，我們所選城市地貨比為1:4或1:5，基本上對(duì)融資要求不高，因此我們依靠外部資金就不是很重要。但如果進(jìn)入的是成都這樣的熱門(mén)城市，我們也需要依靠融資和外部資金。

其次，公司自身運(yùn)營(yíng)管理、銷(xiāo)售能力、回款資金完全能支撐企業(yè)的高速發(fā)展，堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn)、以銷(xiāo)定地，公司從拿地到開(kāi)盤(pán)一般在3~4個(gè)月，大大縮短了現(xiàn)金回流時(shí)間。2020年上半年公司銷(xiāo)售額為127.78億元，同時(shí)回款也達(dá)到了126.94億元，拿地金額為90.5億元。所以我們的資金完全是自由的，這也是沒(méi)加大上融資、沒(méi)加大上杠桿的原因。

NBD：今年以來(lái)，中小房企赴港IPO潮不斷，您如何看待這一現(xiàn)象？陽(yáng)光大地近期有無(wú)IPO計(jì)劃？

張朝偉：我們也注意到，今年以來(lái)中小房企IPO特別多，這已成為了一種趨勢(shì)。房企上市有可能是為了自身發(fā)展，也有可能是為了解決資金問(wèn)題。

但對(duì)陽(yáng)光大地來(lái)說(shuō)，如果IPO，不是為了資金，而是為了管理更加規(guī)范。公司一直強(qiáng)調(diào)要低負(fù)債、高質(zhì)量、穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)，那么如果上市我們對(duì)于資金的需求也不會(huì)大。未來(lái)達(dá)到“千億”規(guī)模以后，如果有需要我們也會(huì)考慮在中長(zhǎng)期做IPO嘗試，但短期從整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)應(yīng)該是沒(méi)有IPO準(zhǔn)備。

另外，目前陽(yáng)光大地物業(yè)在管面積非常大，按照一年500萬(wàn)平方米體量增長(zhǎng)，4年就有望實(shí)現(xiàn)在管面積2000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)物業(yè)公司上市可能走在地產(chǎn)公司之前。

總的來(lái)說(shuō)，公司會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的形勢(shì)、市場(chǎng)、行情考慮IPO，但不依靠IPO來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的“千億”目標(biāo)，IPO一定不是我們的立足之根，立司之本。IPO對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，一定是再次升級(jí)需要的時(shí)候。

NBD：疫情對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定影響，對(duì)陽(yáng)光大地這樣的區(qū)域型房企而言，受疫情影響大嗎？

張朝偉：疫情屬于公共危機(jī)，不僅限于對(duì)哪個(gè)行業(yè)、哪個(gè)企業(yè)有影響。疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，肯定是有必然影響的，但對(duì)于本就不依賴(lài)市場(chǎng)紅利的企業(yè)影響不會(huì)很大。

相對(duì)而言，疫情對(duì)陽(yáng)光大地的影響比較有限，特別是自4月份以來(lái)各地放開(kāi)限制以來(lái)，公司各項(xiàng)目的銷(xiāo)售量與去年相比反而有所增長(zhǎng)。

而對(duì)于過(guò)分依靠市場(chǎng)紅利和外部環(huán)境的企業(yè)，這場(chǎng)疫情就值得企業(yè)去好好思考了。畢竟，疫情之下，有的企業(yè)可以提速發(fā)展，而有的企業(yè)則可能會(huì)加速破產(chǎn)。

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