每經(jīng)記者｜黃婉銀  包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

又一家“海派”房企高調(diào)宣布要將粵港澳大灣區(qū)變成“第二總部”。

這次是前不久在港交所遞交了招股書(shū)的上坤地產(chǎn)。作為一家高度依賴(lài)上海市場(chǎng)的房企，上坤地產(chǎn)近期高調(diào)宣布上坤將把大灣區(qū)作為第二總部。

近年來(lái)，大灣區(qū)品牌房企實(shí)力顯赫，很多“海派”房企盡管迫切想進(jìn)駐但難以扎根，諸多外來(lái)房企費(fèi)盡九牛二虎之力，最終都未能得償所愿。

沒(méi)有本土化的團(tuán)隊(duì)、沒(méi)有相應(yīng)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，外來(lái)房企很難適應(yīng)廣深的規(guī)則。因此，外來(lái)房企普遍選擇先切入廣深周邊城市或跟通過(guò)本地房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式進(jìn)入大灣區(qū)。上坤地產(chǎn)也是通過(guò)佛山曲線(xiàn)進(jìn)入大灣區(qū)市場(chǎng)，并且還是一名“遲到者”。2019年8月，上坤才在佛山拿下第一個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目。

如何理解“第二總部”，上坤并未具體解釋?zhuān)皇菍?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司打算進(jìn)一步將業(yè)務(wù)滲透到長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市，并鞏固在珠三角和中原核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的業(yè)務(wù)。

對(duì)于大灣區(qū)，上坤的目標(biāo)是，三年內(nèi)穩(wěn)定布局10個(gè)以上項(xiàng)目。作為一個(gè)“9+2”城市群，大灣區(qū)的筐很大，怎么裝對(duì)房企來(lái)說(shuō)就是個(gè)技術(shù)活了。

“第二總部”是大灣區(qū)還是佛山？

上坤地產(chǎn)最早在2018年12月通過(guò)入股東莞一個(gè)項(xiàng)目試水大灣區(qū)市場(chǎng)。8個(gè)月后，其真正布局大灣區(qū)，是在佛山丹灶獨(dú)立拿下了一宗宅地?？們r(jià)約3.5億元，折合樓面價(jià)7088元/平方米，創(chuàng)丹灶片區(qū)樓面價(jià)新高。

佛山是外來(lái)房企曲線(xiàn)進(jìn)入大灣區(qū)市場(chǎng)的首選地之一，也是上坤地產(chǎn)目前主攻的城市。公開(kāi)資料顯示，上坤計(jì)劃今年在大灣區(qū)獲取3個(gè)新項(xiàng)目，2023年穩(wěn)定布局10個(gè)以上的項(xiàng)目。

上坤地產(chǎn)招股書(shū)顯示，其在今年2月通過(guò)收購(gòu)佛山海路置業(yè)有限公司49%股權(quán)，獲取了佛山、順德兩個(gè)項(xiàng)目。這樣算來(lái)，上坤今年的大灣區(qū)布局目標(biāo)已經(jīng)完成了2/3。

對(duì)大灣區(qū)的喊話(huà)可以視為上坤地產(chǎn)對(duì)IPO道路的助攻號(hào)角。在招股書(shū)中，上坤地產(chǎn)表示，募資所得款項(xiàng)一方面會(huì)用于現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中就包括上坤佛山項(xiàng)目，另一方面用于償還有息負(fù)債、補(bǔ)充一般營(yíng)運(yùn)資金。

大灣區(qū)市場(chǎng)是否對(duì)上坤地產(chǎn)買(mǎi)賬還尚未可知，其首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年5月才開(kāi)始預(yù)售。

上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人、CEO朱靜曾說(shuō)，上坤走出上海之前，一定要做到上海的前30。因?yàn)橹灰苷鞣?jìng)爭(zhēng)最激烈的上海，那么去到任何一個(gè)城市，都能很快進(jìn)入前30強(qiáng)，甚至前20強(qiáng)。

要做到一個(gè)城市的前30強(qiáng)，必須擁有一定的市場(chǎng)占有率。而過(guò)去，上坤地產(chǎn)一直都側(cè)重在上海開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2016年才擴(kuò)張到其他城市。

“我們高度依賴(lài)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是上海。”上坤地產(chǎn)招股書(shū)顯示，截至2020年2月29日，其土地儲(chǔ)備中，應(yīng)占總建筑面積超過(guò)70%位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，且近半數(shù)物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)占超過(guò)18%的總建筑面積位于上海。

具體而言，在上坤持有的43個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，16個(gè)位于上海，6個(gè)位于寧波，6個(gè)位于蘇州，其余城市如杭州、上饒、商丘、合肥、東莞等分別只有1～2個(gè)項(xiàng)目。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)的物業(yè)銷(xiāo)售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來(lái)自上海的物業(yè)項(xiàng)目。2019年上坤地產(chǎn)新確認(rèn)了蘇州兩個(gè)項(xiàng)目的部分收入，拉低了上海區(qū)域的占比。

值得一提的是，上坤地產(chǎn)在杭州、蘇州、合肥三個(gè)城市都有項(xiàng)目錄得減值虧損。其解釋稱(chēng)，減值虧損主要是杭州、蘇州、合肥的限價(jià)政策導(dǎo)致預(yù)期價(jià)變動(dòng)所致。

合作項(xiàng)目收益待體現(xiàn)

在大灣區(qū)市場(chǎng)，除了獨(dú)立操盤(pán)的丹灶地塊項(xiàng)目，上坤地產(chǎn)其余三個(gè)項(xiàng)目均是合作開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，房企通過(guò)收并購(gòu)獲取項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)的比重逐漸增加，房企之間合作開(kāi)發(fā)成為常態(tài)。

截至2020年2月底，在上坤地產(chǎn)持有的43個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中，30個(gè)由其自己開(kāi)發(fā)，13個(gè)由合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。

從2017年至2019年底，上坤地產(chǎn)對(duì)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的投資額與日俱增，分別是4190萬(wàn)元、1.57億元、2.37億元。但與此同時(shí)，在前述報(bào)告期內(nèi)，公司分別錄得應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司虧損10萬(wàn)元、400萬(wàn)元、820萬(wàn)元。

上坤地產(chǎn)表示，由于持續(xù)增加對(duì)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的投資以與第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，2017年至2019年內(nèi)大部分該等項(xiàng)目仍在開(kāi)發(fā)中。

克而瑞研究中心指出，合作項(xiàng)目并表會(huì)導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤(rùn)和歸母凈利率可能會(huì)出現(xiàn)增速放緩或下滑。

2017年、2018年及2019年，上坤地產(chǎn)項(xiàng)目公司的非控股權(quán)益分別為2130萬(wàn)元、9.77億元、16.28億元，分別占權(quán)益總額的3.3%、53.8%及58.9%。

對(duì)應(yīng)期內(nèi)，上坤地產(chǎn)非控股權(quán)益利潤(rùn)分別為-1.54億元、51.84億元、45.74億元，對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為4.997億元、15.46億元、21.95億元，歸母凈利潤(rùn)增速?gòu)?09%大幅放緩至42.04%。

對(duì)于如何保持盈利的穩(wěn)定性，上坤地產(chǎn)并未正面回復(fù)，只是表示公司將繼續(xù)堅(jiān)持三五戰(zhàn)略，把握住城市輪動(dòng)的紅利，實(shí)現(xiàn)未來(lái)5年的穩(wěn)定成長(zhǎng)。

克而瑞也表示，不少規(guī)模房企在項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中，有部分合作項(xiàng)目非并表。由于非并表的合作項(xiàng)目在利潤(rùn)表中以權(quán)益法進(jìn)行核算，所以對(duì)于這些房企而言，非并表合作項(xiàng)目的增加最終表現(xiàn)為對(duì)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)投資收益的增長(zhǎng)，相應(yīng)也會(huì)帶來(lái)歸母凈利潤(rùn)提升。

上坤地產(chǎn)目前對(duì)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)投資收益還未真正在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)，而隨著上海以外地區(qū)的銷(xiāo)售陸續(xù)確認(rèn)，其盈利也出現(xiàn)波動(dòng)性。

2017年、2018年和2019年，上坤的營(yíng)收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)150%；毛利分別為3.71億元、35.26億元、30.71億元；毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。

對(duì)此，上坤地產(chǎn)回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，由于開(kāi)發(fā)上海樾山等項(xiàng)目，2018年?duì)I收、利潤(rùn)、毛利率較往績(jī)記錄期內(nèi)其他期間為高，而2019年收入貢獻(xiàn)中涵蓋蘇州等其他非上海項(xiàng)目，毛利率等指標(biāo)回歸正常水平。

上坤地產(chǎn)沒(méi)有在招股書(shū)中披露銷(xiāo)售金額和具體的區(qū)域銷(xiāo)售占比，而從克而瑞的統(tǒng)計(jì)看，2019年上坤地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額為271.8億元，排名第91位。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)