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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊 

一季度房?jī)r(jià)上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度均價(jià)萬(wàn)元以上的26個(gè)城市中，東莞以22.77%的漲幅位列第一，合肥緊隨其后。一度以房?jī)r(jià)暴漲而備受關(guān)注的上海和深圳一季度房?jī)r(jià)漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

東莞中原數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價(jià)為12025元/平方米，同比上漲32.9%。最新消息顯示，受松湖碧桂園個(gè)盤(pán)拉動(dòng)，東莞上周成交均價(jià)接近15000元/平方米，直逼廣州均價(jià)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，東莞樓市瘋狂上漲始于2015年，當(dāng)年住宅總成交近9.5萬(wàn)套，均價(jià)高達(dá)9783元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。去年11月開(kāi)始，東莞房?jī)r(jià)步入快速上漲通道。

樓價(jià)暴漲 何為元兇？

追究東莞房?jī)r(jià)暴漲的原因，最先想到的是地理位置優(yōu)勢(shì)，北接廣州、南臨深圳。在一線城市樓市瘋狂，深圳限購(gòu)升級(jí)，擠出效應(yīng)之下，東莞成為承接廣深樓市溢出客戶的不二之選。尤其是臨深片區(qū)，近八成購(gòu)房者為深圳客，均價(jià)達(dá)2萬(wàn)/平方米。

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，一季度房?jī)r(jià)前10名的區(qū)域8個(gè)為臨深片區(qū)，銷(xiāo)量則有七成來(lái)自臨深片區(qū)；靠近南沙片區(qū)的虎門(mén)則拿下了成交面積的冠軍寶座。

一個(gè)城市房?jī)r(jià)主要由三個(gè)方面決定：樓市供求關(guān)系、人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積189萬(wàn)平方米，同比上漲5%，網(wǎng)簽面積達(dá)304萬(wàn)平方米，同比增127%，供需均創(chuàng)歷史同期最高，供需比僅為0.6：1。市場(chǎng)成交大熱，臨深片區(qū)住宅庫(kù)存告急。隨著深圳客不斷北上，東莞越來(lái)越多區(qū)域出貨提速，加之目前成交價(jià)格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

樓市供求失衡是助推此輪房?jī)r(jià)上漲的“元兇”，而人口以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則成為此次房?jī)r(jià)上漲的“幫兇”。

3月17日，國(guó)際移民組織（IOM）與中國(guó)與全球化智庫(kù)（CCG）聯(lián)合發(fā)布《世界移民報(bào)告2015》。作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，沿海地區(qū)接收了超過(guò)一半的移民人口，其中接收國(guó)內(nèi)移民人口最多且移民人口增速最快的為北京、東莞、廣州和上海等城市。

東莞接收國(guó)內(nèi)移民人口僅次于北京。東莞本外地人口嚴(yán)重倒掛的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞常住人口超過(guò)800萬(wàn)人，而戶籍人口不足200萬(wàn)人，可見(jiàn)東莞外來(lái)人口數(shù)量之大。

一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市形成了“盆地聚集效應(yīng)”。

推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲有很多其他因素影響，但外來(lái)人口進(jìn)入是一項(xiàng)很重要的參考。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，凈流入口超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。

2015年，東莞GDP總量達(dá)6275億元，突破6000億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)8%，比全國(guó)6.9%的增長(zhǎng)快1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)3351.59億元，同比增長(zhǎng)10%。先進(jìn)制造業(yè)以及高技術(shù)制造業(yè)保持高速增長(zhǎng)，增速分別為8.5%、10.2%。制造業(yè)在東莞經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位，制造業(yè)的發(fā)展為東莞實(shí)體經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是吸引外來(lái)人口的一大原因。

軌道交通完善 價(jià)值洼地凸顯

在廣深樓市火熱的市場(chǎng)環(huán)境中，東莞的價(jià)值洼地效應(yīng)凸顯出來(lái)。加上東莞往返廣深交通便利，越來(lái)越多的買(mǎi)房客選擇逃離高房?jī)r(jià)且限購(gòu)的廣深。

廣深和諧號(hào)列車(chē)連接?xùn)|莞常平、樟木頭等多個(gè)片區(qū)，便利3地之間的聯(lián)系，打造1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。

東莞軌道建設(shè)規(guī)劃有7條地鐵線，不僅便利了不同區(qū)域之間出行，將加強(qiáng)與周邊城市的聯(lián)系。

去年，深圳地鐵集團(tuán)與東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)簽訂了《深莞軌道交通建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，深圳未來(lái)將有5條地鐵線路連通東莞。在深圳將與東莞銜接的5條線路中，目前在建的線路為11號(hào)線、6號(hào)線、10號(hào)線，分別對(duì)接?xùn)|莞3號(hào)線、1號(hào)線以及東莞鳳崗鎮(zhèn)。規(guī)劃中的線路為13號(hào)線經(jīng)南山、光明新區(qū)至東莞松山湖的“科技中軸線”，20號(hào)線則與東莞2號(hào)線銜接。

廣州與東莞城際軌道建設(shè)也已提上日程，根據(jù)最近一次的廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，廣州與東莞的對(duì)接通道有4條，分別為廣深鐵路、穗莞深城軌、3號(hào)線過(guò)江通道及廣深港高鐵，規(guī)劃顯示，東莞地鐵1號(hào)線與廣州5號(hào)線連接。

有沒(méi)有天花板？

在一線城市樓市限購(gòu)升級(jí)以及國(guó)家去庫(kù)存的大背景下，二線及一線周邊城市樓市迎來(lái)發(fā)展熱潮，東莞也是眾多獲益者之一。

受深圳樓市攪熱的東莞樓市走向與深圳息息相關(guān)，3月份深圳樓市上漲乏力，新政后深圳樓市明顯降溫，加上新政暫緩3個(gè)月執(zhí)行。莞深樓價(jià)差距快速縮小，并擠壓掉深圳投資客的投資利潤(rùn)空間，東莞樓市也面臨走下坡路的風(fēng)險(xiǎn)。

從合富輝煌數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積僅272萬(wàn)平方米，連續(xù)12個(gè)月下滑，庫(kù)存量亦創(chuàng)歷史最低。按照過(guò)去半年的月均去化速度測(cè)算，目前消化庫(kù)存僅需要2.6個(gè)月。

未來(lái)東莞樓市走向何方，目前市場(chǎng)出現(xiàn)不同觀點(diǎn)，有人認(rèn)為東莞樓樓價(jià)沖頂滯漲已現(xiàn)倪端，已現(xiàn)“天花板”。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志則表示，給樓價(jià)設(shè)天花板的說(shuō)法是不對(duì)的，隨著東莞人居收入增長(zhǎng)以及消費(fèi)能力增強(qiáng)、庫(kù)存處于低位的東莞，不排除存在樓價(jià)進(jìn)一步上漲的可能。