每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信平臺(tái)real-estate-circle）

決定城市房?jī)r(jià)的最主要因素是市場(chǎng)供需，供需又靠什么？靠人。

但在中國(guó)過(guò)去幾十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化。隨之而來(lái)，一些省份的房?jī)r(jià)，也必然面臨下降！

伴隨改革開(kāi)放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)的比重出現(xiàn)很大調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比從改革開(kāi)放前后的30%，調(diào)整到2014年的9.17%，第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重，也由70%調(diào)整至29.5%。

在接下來(lái)的幾十年中，中國(guó)基本形成了東部對(duì)外開(kāi)發(fā)、中部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、西部能礦、東北重工業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局，第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。

但如今，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)走過(guò)了自己的“經(jīng)濟(jì)支柱期”，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的作用日漸式微。在產(chǎn)業(yè)格局的裂變中，傳統(tǒng)老工業(yè)聚集區(qū)衰落、能礦省份增長(zhǎng)受困等等問(wèn)題顯現(xiàn)。

受制于此，這些省份的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨困局，有房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)：

18大能礦省份

>>>>山西、陜西、云南、內(nèi)蒙古、甘肅、青海、新疆、四川

2014年以來(lái)，全球大宗商品價(jià)格幾遭“腰斬”，鐵礦、原油、煤炭開(kāi)啟下跌模式。其中鐵礦石進(jìn)口平均價(jià)格下跌23.4%，原油下跌6.1%，煤下跌15.2%，成品油下跌4.6%，銅下跌6.1%。

2015年上半年，山西、甘肅、新疆PPI（生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）也分別下降10.8%、10.9%、16.7%。

房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)多的行業(yè)，既與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，又與虛擬經(jīng)濟(jì)相關(guān)。以上省份實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價(jià)格指數(shù)，以上8個(gè)省會(huì)首府城市房?jī)r(jià)的漲跌情況讓人心憂(yōu)，除了太原，其他都是“跌跌更健康”。

同樣是能源大省的四川，2010年GDP增速12.35%，2015年增速降至8.5%。早些年的瘋狂投資帶來(lái)GDP的高速增長(zhǎng)，而今投資比例下降，GDP自然放緩。

這帶來(lái)的同樣也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片寧?kù)o……

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價(jià)格指數(shù)，四川首府成都市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.88％，同比下跌3.46%。

不僅如此，云南、貴州的GDP增速都有明顯放緩，而且在房?jī)r(jià)上也有表現(xiàn)。

25個(gè)凈出口導(dǎo)向省份>>>>

新疆、黑龍江、河南、海南、天津

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)可分解為總投資、總消費(fèi)和凈出口(包括貨物出口及服務(wù)出口)三個(gè)部分，凈出口對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率并不作為衡量經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的指標(biāo)，而只具有統(tǒng)計(jì)意義。但是，這卻對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、居民收入、增加就業(yè)、提高資源配置效率等有著重要意義。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為51.93萬(wàn)億元，凈出口貢獻(xiàn)率為-2.2%。事實(shí)上，從2008年金融危機(jī)后，連續(xù)三年凈出口貢獻(xiàn)率為負(fù)。

2013年與2008年相比，新疆、黑龍江、河南、海南、天津的凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用都下降了18個(gè)百分點(diǎn)以上。其中，黑龍江、天津的凈出口拉動(dòng)效應(yīng)的更是由正轉(zhuǎn)負(fù)。

接下來(lái)看看這些省份的房?jī)r(jià)，跌幅可真是“嚇?biāo)缹殞?rdquo;了。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示：

34大國(guó)企重點(diǎn)省份>>>>

貴州、吉林、寧夏、湖北

區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力，一定程度上與國(guó)有工業(yè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模中占比量有關(guān)?？梢杂?ldquo;規(guī)模以上工業(yè)增加值”統(tǒng)計(jì)里 “國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)利潤(rùn)總額”占“工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額”的比例，衡量省區(qū)內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)有資本的依賴(lài)程度。

2010年吉林GDP增速為13.8%，湖北增速10.91%，寧夏增速11.98%；但2015上半年吉林增速已降至6.1%，湖北增速降至9.7%，寧夏增速降至8.0%。

（反觀國(guó)有企業(yè)占比很低的浙江、江蘇兩省，2015上半年經(jīng)濟(jì)增速8.3%、8.5%，僅較2010年低3.6、4.2個(gè)點(diǎn)。）

作為GDP占比中的一部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣受到影響。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價(jià)格指數(shù)：

影響房?jī)r(jià)漲跌的原因很多，除了最基本的供需，大經(jīng)濟(jì)層面的影響亦為直接。把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)直接關(guān)系著我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的判斷。

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