每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

北京的土地市場，在經(jīng)歷了上半年的瘋狂與火熱之后，業(yè)內人士預測，下半年將轉向“降溫”。

北京市7月份成交的8宗經(jīng)營性地塊的溢價率都比較低，除夏家胡同溢價率35%外，其他地塊溢價率均明顯低于北京土地市場前5月。值得注意的，前5月平均溢價率為54.5%。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，雖然地塊屬性不完全一樣，但對比出價情況看，地塊出讓延續(xù)了6月來的平穩(wěn)趨勢，并沒有出現(xiàn)5月前火熱的情況。

房地產(chǎn)業(yè)內人士嚴躍進補充道，土地市場的降溫，實際上是以上半年土地市場的火熱為代價的。在上半年，無論是大型房企還是中小型房企，都做好了積極的土地儲備。因此，對于房企而言，這種降溫，只是換了一個新的形勢。相信下半年在原有土地市場的基礎上，房企的新開工量等將呈現(xiàn)一個上升的態(tài)勢。因此，土地市場在相應城市的突然平靜，恰恰映襯了過去土地市場的火熱。這種降溫，對于市場的穩(wěn)定是有好處的。 

7月后京土地市場溢價率下降

07月15日金融街控股股份有限公司和北京實興騰飛置業(yè)發(fā)展公司聯(lián)合體以381201萬元競得北京市石景山區(qū)五里坨南宮住宅小區(qū)（A、B地塊）保障性住房用地、京西商務中心（西區(qū)）商業(yè)金融用地地塊國有建設用地使用權。按照底價計算樓面價為8913元每平米，而最高報價40億的樓面價為11240元每平米。溢價率未26%。最后成交38.12億，樓面價為10711元每平米。

同日，北京建工地產(chǎn)有限責任公司以33億元競得北京市石景山區(qū)五里坨建設組團02號地B地塊保障性住房用地、京西商務中心（東區(qū)）商業(yè)金融用地地塊國有建設用地使用權。按照底價計算，該地塊樓面價為8085元每平米，最高報價33億計算的樓面價為10373元每平米。溢價率為28.3%。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為：疊加石景山兩地塊，上半月，北京出讓的經(jīng)營性地塊達到了8宗，合計土地出讓金已經(jīng)達到了147.12億。年內累計的土地出讓金更是達到了816.89億。遠超過2012年全年土地成交量，預計2013年土地交易額有望達到1200億以上。“除夏家胡同溢價率35%外，其他地塊溢價率均明顯低于北京土地市場前5月。”

值得注意的是，這是保障房出讓方式的再次嘗試，在之前保障房的建設除了單獨地塊建設外大部分是項目配建，本次出讓的兩地塊第一次采用了熱點區(qū)域的商服地塊與保障房搭配出讓，融合報價。

張大偉分析，控制溢價率，能平抑市場對土地價格的敏感度，避免部分地塊過熱對交易市場影響。二可以加快保障房地塊供應，增加保障房供應量。同時，這一嘗試辦法也可以逐漸減少之前出現(xiàn)了地塊本身配建保障房出現(xiàn)分配難的問題。

剔除兩塊保障房地塊，位于老古城的商業(yè)地塊，在年內有同類型成交的2013年01月10日中海地產(chǎn)集團有限公司20.18億獲得13.37萬平米。本次出讓的兩地塊保障房部分基本可以保本銷售，而位于古城的商業(yè)部分折算后的樓面價低于年內之前出讓的石景山區(qū)域同類型地塊平均價格。

嚴躍進認為，土地市場無論是呈現(xiàn)過熱或分化的態(tài)勢，實際上背后都是房企實力的暗暗較量。對于大型房企而言，由于具備較廣闊的融資平臺，因此，在拿地上依然可以保持有恃無恐的態(tài)勢。同時，對于某些迎合地方政府需求的房企，則可以在土地獲取上占有先機，包括地方鼓勵的相關產(chǎn)業(yè)用地、保障房建設等，都有為獲取土地贏取更有利的機會。 

年銷售業(yè)績未過半的房企拿地或收斂

業(yè)內人士預測，7月后的土地市場“降溫”，將在下半年蔓延。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院7月16日發(fā)布的《10大房企銷售業(yè)績報告》顯示，包括萬科、恒大在內的10大房企，在2季度的銷售業(yè)績呈現(xiàn)了量價齊升的態(tài)勢。其中6月份的銷售業(yè)績更是創(chuàng)下了近一年的歷史新高。同時，上半年，10大房企年度目標完成率為51%。其中，完成率最高的是中海,為71%。保利、萬科和合景泰富緊隨其后，分別為53%、52%和51%。

當然，也有部分企業(yè)的銷售業(yè)績也并非十分完美。如上半年，金地、富力、恒大、雅居樂、首創(chuàng)和新城的年度目標完成率低于51%的平均水平，其數(shù)值分別為49%、48%、45%、38%、33%和32%。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)出警告，此類年銷售業(yè)績未過半的房企，下半年應更多地采取隨行就市、以量定價的策略。

嚴躍進指出，此類房企的經(jīng)營業(yè)績，將會進一步影響房企下半年的拿地狀況。對于有較好業(yè)績支撐的房企，可以繼續(xù)將資金、人力、精力等投向土地獲取這一領域上，這是其進一步擴張的前提。相反，對于一些業(yè)績較差的房企，在拿地動作上勢必收斂，因為其重心將轉移到提升銷售業(yè)績、加快庫存周轉等方面。此類房企根本無暇顧及拿地等方面，而這一類房企，恰好為土地市場的降溫提供了力量。

張大偉表示，預計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前瘋狂出價現(xiàn)象。從全國范圍看，6月底開始也出現(xiàn)了多宗高總價地塊，但溢價率都明顯降低，整體來看，土地市場可能首先出現(xiàn)分化，在錢緊的大趨勢下，部分企業(yè)現(xiàn)金寬裕、資金成本低的可能在土地市場繼續(xù)有所斬獲。而中小房企在土地市場可能會受到資金影響而表現(xiàn)開始出現(xiàn)保守。

（實習生崔素娟對本文亦有貢獻）