每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南京

今年2月份，位于南京西善橋街道的小產(chǎn)權(quán)房七彩星城轉(zhuǎn)正成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)?？墒蔷驮诖蠹覟槟苣玫酵恋刈C高興之時(shí)，業(yè)主孫先生卻接到了小區(qū)開(kāi)發(fā)商江蘇安居高效投資置業(yè)有限公司的法院傳票，傳票訴求是開(kāi)發(fā)商要求判令契約無(wú)效，要求業(yè)主孫先生退房，理由是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，此消息一出立即引起眾多業(yè)主的關(guān)注，因?yàn)槿绻坏╅_(kāi)發(fā)商贏得官司，那么七彩星城上千戶業(yè)主可能都要面臨退房風(fēng)險(xiǎn)。

     據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，4月18日此案有了最近進(jìn)展，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主接受調(diào)解，但是開(kāi)發(fā)商要求的調(diào)解的條件是要求業(yè)主一次性付清首付外的剩余款項(xiàng)，連本帶息并加上房屋面積誤差款，而業(yè)主孫先生表示自己無(wú)法無(wú)法一次性付清。對(duì)于開(kāi)發(fā)商這種行為，有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)開(kāi)發(fā)商看似是要求業(yè)主退房要錢(qián)，實(shí)則是看到小產(chǎn)房轉(zhuǎn)正背后的利益。

開(kāi)發(fā)商自證違法

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，孫先生在2007年11月以總價(jià)50萬(wàn)左右，購(gòu)買(mǎi)了位于南京雨花臺(tái)區(qū)七彩星城小區(qū)的一套89平米的房子，但是孫先生支付了29萬(wàn)元的首付款，余下的房款在2008年年底辦了貸款，但是由于七彩星城小區(qū)一直沒(méi)有拿到土地證，孫先生擔(dān)心拿不到土地證和房地產(chǎn)，在只還了兩個(gè)月的貸款之后就停止還款。

在今年2月份，開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)交了1億多元的土地出讓金后，七彩星城取得了國(guó)有土地使用證，當(dāng)時(shí)孫先生覺(jué)得小區(qū)拿到了土地使用證了，懸著的心也就放下了，“辦不到土地證和房地證我不放心，買(mǎi)房子沒(méi)有這兩個(gè)證就等于這個(gè)房子不屬于你的。”孫先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。讓他沒(méi)有想到的是，七彩星城的開(kāi)發(fā)商江蘇安居高效置業(yè)公司卻將他告上了法庭，原因是因?yàn)榉课菔羌w土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主孫先生返還七彩星城房屋。

“開(kāi)發(fā)商為了要回房子，等于自己拿證據(jù)證實(shí)自己違法。”南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

合同有效與否成為焦點(diǎn)

4月18日該案進(jìn)行了第三次公開(kāi)審理。在庭審中，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同是否有效成為業(yè)主和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

在庭審中，開(kāi)發(fā)商提交了三份證據(jù)，以此來(lái)證明本案中爭(zhēng)議的房屋因?yàn)槭窃诩w土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。該份證據(jù)包括：當(dāng)時(shí)購(gòu)房的買(mǎi)賣(mài)契約、2003年七彩星城的項(xiàng)目是在集體土地上建設(shè)的證明和房屋當(dāng)時(shí)不具備銷售條件。此外，開(kāi)發(fā)商還表示對(duì)于土地性質(zhì)，在簽訂合同時(shí)業(yè)主也是明知的，而且業(yè)主孫先生也沒(méi)有按時(shí)支付相應(yīng)款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商才不得已才主張?jiān)撛V請(qǐng)，因此合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效，房屋應(yīng)當(dāng)返還。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，孫先生認(rèn)為當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)契約明確規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商2009年12月31日之前不能辦理兩證，那么開(kāi)發(fā)商同意補(bǔ)償業(yè)主，所以該房源仍屬于業(yè)主。就業(yè)主的說(shuō)，開(kāi)發(fā)商再次以七彩星城小區(qū)是在集體土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定為由要求業(yè)主退房。

 雙方你來(lái)我往就合同是否有效激戰(zhàn)了兩個(gè)多小時(shí)，最后在審判長(zhǎng)的建議下開(kāi)發(fā)商和業(yè)主孫先生選擇進(jìn)行庭外調(diào)解，但是開(kāi)發(fā)商提出的調(diào)解條件是要求業(yè)主一次性付清欠款本息、房屋差額9000多元及該案的訴訟費(fèi)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求，業(yè)主孫先生表示愿意還錢(qián)，但表示一下無(wú)法拿出那枚多錢(qián)。目前此案還在進(jìn)一步調(diào)解當(dāng)中。

退房背后藏著巨大利益

      雖然開(kāi)發(fā)商多次表示，只是通過(guò)訴訟的方式催款，但是有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)商自證違法要求業(yè)主退房，其實(shí)背后隱藏著巨大的利益，一旦開(kāi)發(fā)商勝訴那么七彩星城眾多業(yè)主將要面臨被退房的風(fēng)險(xiǎn)，如果業(yè)主退房，開(kāi)發(fā)商收回房屋，那么當(dāng)初賣(mài)出去的價(jià)格收回，再以現(xiàn)在的價(jià)格對(duì)外銷售，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)因此收取巨大的利益。

   “他們要的是房子，不是我們拖欠的房款。”業(yè)主孫先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。以業(yè)主孫先生這套房子為例，按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格是將近50萬(wàn)元，但是如果按照現(xiàn)在的價(jià)格，那么銷售的總價(jià)接近90萬(wàn)，如果開(kāi)發(fā)商勝訴，那么就這一套房子開(kāi)發(fā)商就可以賺將近40萬(wàn)，那么七彩星城上千業(yè)主，加起一起的總額對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是一筆巨款，“開(kāi)發(fā)商說(shuō)是要余下房款，其實(shí)目的是為了要房子，如果真的能如開(kāi)發(fā)商所愿，那么僅此一項(xiàng)開(kāi)發(fā)商就會(huì)獲得巨大利益。”一位房地產(chǎn)資深人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

小產(chǎn)權(quán)房看上去很美

    盡管國(guó)家三令五聲表示小產(chǎn)房不受法律保護(hù)，但是由于房?jī)r(jià)的一路飆升，小產(chǎn)房的銷售也日益的火爆，盡快小產(chǎn)房無(wú)法辦理土地證和房產(chǎn)證，但是由于其超低的價(jià)格依然受到不受購(gòu)房者的青睞，但是由于缺乏法律保護(hù)，小產(chǎn)房業(yè)主的權(quán)益一直很難得到保障。“在現(xiàn)如今的高房?jī)r(jià)之家，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)房也是無(wú)賴之舉，同時(shí)也是一次賭博。其實(shí)小產(chǎn)房是看上去很美，但是背后卻又很多不確定因素。”上述資深房地產(chǎn)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

此次南京七彩星城開(kāi)發(fā)商狀告業(yè)主一事也證明了一點(diǎn)，而像七彩星城這樣得到轉(zhuǎn)正的小區(qū)只是眾多小產(chǎn)房中的冰山一角，“在南京目前能轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)房就沒(méi)有幾個(gè)，還有很多沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)房小區(qū)，這些小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有任何法律保護(hù)，說(shuō)的透明一些就是，開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么那業(yè)主就得執(zhí)行什么。”南京一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

“像七彩星城這樣此前沒(méi)有轉(zhuǎn)證，業(yè)主害怕最后拿不到房地產(chǎn)證停止還貸款的還有很多，如果所有開(kāi)發(fā)商都像七彩星城小區(qū)開(kāi)發(fā)商一樣，轉(zhuǎn)正之后立即自拿證據(jù)說(shuō)自己違法，要求業(yè)主退還房子，那么小產(chǎn)房業(yè)主將情何以堪。”一位房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商如果勝訴，那么等于開(kāi)發(fā)商可以向所有業(yè)主起訴要求退房，所以此案中開(kāi)發(fā)商違規(guī)建設(shè)在前，而房子轉(zhuǎn)正后開(kāi)發(fā)商要提出撤銷合同,并利用相關(guān)政策法規(guī)作為謀利的工具，國(guó)家在清理小產(chǎn)房時(shí)，著重的需要追究一些開(kāi)發(fā)商法律責(zé)任。”